Si vous souhaitez exploiter votre immobilier sous Pinel, vous avez le choix entre le faire construire vous-même ou faire appel à un promoteur immobilier. Ce dernier propose en principe des prestations clés en main, c’est-à-dire que vous achetez directement un programme Pinel auprès de ce dernier. Ce qui revient à acheter cher votre immobilier, d’où l’intérêt de bien savoir sélectionner le bon promoteur.
Le rôle du promoteur immobilier
Spécialisé dans la construction de biens neufs, il est le plus souvent contacté par les investisseurs Pinel qui commandent alors en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. Il doit respecter plusieurs engagements par rapport au contrat de réservation, tels que l’exécution des plans, les délais de livraison, les prix. Ces derniers comprennent donc non seulement ceux de la « pierre » proprement dite, mais aussi du terrain de la construction qui a été acquise par ses propres soins. Le promoteur collabore le plus souvent avec d’autres professionnels du métier de la construction, comme les architectes et les bureaux d’études.
Le promoteur Pinel
Il commercialise des biens répondant immédiatement aux exigences Pinel, c’est-à-dire par rapport à l’emplacement qui doit être dans l’une des zones éligibles (A Bis, A et B1). Ce sont par conséquent des biens donnant lieu à la réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% selon la durée de l’engagement. Le promoteur propose à l’avance des biens neufs en cours de construction, mentionnant la date de la livraison afin que le futur investisseur puisse se préparer à la mise en location immédiate, et sachant que la loi Pinel n’accorde qu’un délai de carence locative de 6 mois seulement.
Dans un programme immobilier que propose le promoteur, on relève le prix du logement, la réduction d’impôt attendue, l’emplacement ainsi que les attraits des environs qui peuvent valoriser le bien.
La loi Pinel concerne uniquement l’immeuble d’habitation collectif
Si le zonage n’a pas été corrigé par le Ministère de la cohésion des territoires en 2020, le grand changement concerne la typologie du bien éligible en Pinel. Désormais, les maisons individuelles sont exclues de ce dernier. Seuls les immeubles d’habitation collectifs seront alors éligibles à la loi Pinel : ce qui implique de réserver un budget assez conséquent, puisqu’il doit être neuf ou ancien totalement réhabilité. Ce budget sera d’’autant plus important une fois que vous vous tournez vers un promoteur, comme nous l’avons expliqué précédemment.
Le choix du promoteur en France
Nombreux sont les promoteurs qui exercent dans l’Hexagone, par exemple Bouygues Immobilier, Nexity, Kaufman & Broad, Pichet Immobilier, Eiffage, Lamotte etc. Pour investir sous Pinel, il convient tout d’abord de choisir la ville la plus rentable, puis de réaliser une sélection des meilleurs promoteurs de la région. Les villes les plus intéressantes sont sur businessimmo.com.
Procédez ensuite à l’analyse de leurs années d’expérience dans le domaine, leur savoir-faire, leur fiabilité ainsi que leur réputation. Un bon promoteur devra en effet savoir évaluer à l’avance la faisabilité du projet afin qu’il soit le plus rentable possible tout en lui étant profitable et ce, à un juste équilibre. Pour cela, comparez le cours de l’immobilier ordinaire sans l’intervention du promoteur. Ensuite chiffrez le cours de l’immobilier Pinel classique et celui du promoteur. Le coût ne doit pas être surcoté à plus de 20%.
En effet, il faut savoir que les promoteurs n’hésitent pas à faire flamber leurs prix en sachant que le bien immobilier qu’ils mettent en vente va donner lieu à une réduction d’impôt. Ce qui va justement amoindrir l’impact de cet avantage fiscal. Attention par conséquent aux calculs avant d’investir, d’autant que la défiscalisation repose sur le montant de l’acquisition tout en tenant compte des plafonds autorisés.
