Placer sa trésorerie dans des SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, c’est percevoir des loyers sans souci de gestion et sans avoir à mobiliser des fonds importants. C’est en effet un professionnel qui prend en main l’intégralité de la mise en place des différentes stratégies de gestion, tandis qu’il reverse ces loyers à l’investisseur souscripteur de parts. Notons, par ailleurs, que les SCPI génèrent d’autres types de revenus qui sont plus ou moins méconnus, ce que nous allons détailler dans cet article.
Les loyers ou dividendes
Les revenus locatifs les plus connus sont les dividendes qui sont calculés à partir de la quote-part du souscripteur. Ce dernier les reçoit régulièrement, en principe chaque trimestre, ou tous les mois pour certaines SCPI. Ce sont les SCPI de rendement qui génèrent des loyers de qualité.
À noter que les dividendes ne sont pas immédiatement versés dès le moment de la souscription, dans la mesure où la SCPI observe une certaine période de carence locative. Ce délai est le report de jouissance, et il convient de le connaître à l’avance afin de bien organiser son plan de financement à l’acquisition.
Ces dividendes sont appelés revenus fonciers et ils sont concernés par le prélèvement forfaitaire unique ou PFU. L’investisseur peut aussi opter pour l’imposition classique suivant le taux marginal qui s’applique par rapport au barème de l’impôt sur le revenu, en plus de l’imposition aux prélèvements sociaux.
Les dividendes peuvent être perçus de différentes manières :
- directement et dans leur intégralité par une souscription en direct
- par le biais d’une assurance-vie, dans le cas d’un objectif de capitalisation sur le moyen ou le long terme. Une partie des dividendes cependant ne sera reversée au souscripteur, et qui peut être de l’ordre de 10% à 15%.
En cas de souscription en nue-propriété, c’est-à-dire en démembrement, les dividendes seront suspendus pendant toute la durée du montage qui est temporaire. Ce n’est qu’à la récupération de l’usufruit que l’investisseur commence à les percevoir, ce dernier ayant recouvré la pleine propriété de la SCPI.
Par ailleurs, notons qu’une partie des loyers perçus par la SCPI est injectée dans une poche de sécurité qui est le report à nouveau. Celui-ci permet le maintien à flot en cas de d’important défaut de paiement de grande ampleur par les locataires.
Les gains ou plus-value
Les autres revenus issus de la SCPI sont les plus-values. Elles sont versées au moment où la SCPI opère la revente d’une partie de ses immeubles ayant été revalorisés au fil du temps. Ce sont généralement les SCPI de capitalisation ou de plus-value qui ont pour principale vocation de distribuer de la plus-value. Toujours est-il que la revente de ses propres parts par l’investisseur lui-même peut aussi donner lieu à des gains, par exemple en cas de revalorisation du ticket d’entrée au fil du temps.
En ce qui concerne l’imposition, ces plus-values sont exonérées d’impôt si l’investisseur a détenu ses parts sur une durée de plus de 22 ans. Les prélèvements sociaux sont cependant maintenus, sauf pour les SCPI conservées pendant plus de 30 ans.
Les revenus financiers
Les revenus financiers, aussi dits de capitaux, sont les troisièmes types de ceux issus des SCPI et qui sont plus ou moins encore méconnus. Ils proviennent des fonds collectés par la société de gestion, en attente d’investissement. Ceux-ci sont alors placés sur des supports financiers pour dégager ce type de revenus.
L’imposition est la même que pour les revenus fonciers : suivant le PFU ou le taux marginal d’imposition, avec les prélèvements sociaux applicables.
